DPE à Nord-Est Urbain, Agen : comprendre le bâti pour vendre ou louer

Le dossier énergétique de Nord-Est Urbain repose sur 1 260 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, au sein d’un échantillon de 14 469 DPE analysés à Agen. Ces observations permettent de décrire les logements diagnostiqués, de repérer les classes énergétiques les plus présentes et de comparer plusieurs indicateurs avec ceux de la ville. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire exhaustif de tous les logements du quartier. Pour un propriétaire, un vendeur ou un bailleur, leur intérêt est de fournir un contexte local avant d’examiner les caractéristiques d’un bien précis. La lecture croisée de l’âge du bâti, du type de logement et des étiquettes est donc plus utile qu’une interprétation isolée d’un seul indicateur.

Un bâti surtout collectif, dominé par la période 1948-1974

La période de construction dominante est celle de 1948 à 1974 : elle représente 54,4 % des diagnostics du quartier. Les logements antérieurs à 1948 en constituent 14,2 %, et la part totale du bâti d’avant 1975 atteint 68,6 %. Ce profil distingue Nord-Est Urbain de l’ensemble d’Agen, où les constructions antérieures à 1948 représentent 32,7 % des diagnostics. Le quartier présente donc moins de bâti très ancien dans l’échantillon, sans être pour autant principalement composé de constructions récentes. Les maisons individuelles ne représentent que 12,1 % des logements diagnostiqués, le reste étant constitué d’appartements. Cette dominante collective est essentielle pour comprendre le parc observé, mais elle ne renseigne pas, à elle seule, sur l’isolation ou les équipements de chaque logement.

• 1948-1974 : avec 54,4 % des diagnostics, cette période constitue le principal repère historique du bâti étudié, sans permettre de présumer de son état actuel.
• Avant 1948 : la part de 14,2 % est inférieure aux 32,7 % relevés à Agen ; le profil ancien du quartier diffère donc de celui de la ville.
• Maisons individuelles : leur part de 12,1 % confirme la prédominance des appartements. Les données ne détaillent pas les étiquettes séparément pour ces deux types de logements.

Les classes C et D structurent la répartition des DPE

Les étiquettes C et D sont les plus représentées à Nord-Est Urbain, avec respectivement 550 et 471 diagnostics. La classe B rassemble 133 diagnostics, alors que la classe A n’en compte que 3. Du côté des étiquettes moins favorables, 59 diagnostics sont classés E, 24 sont classés F et 20 sont classés G. Cette distribution décrit un parc diagnostiqué principalement situé en C ou en D, plutôt qu’aux extrêmes de l’échelle. Elle ne signifie pas que tous les appartements d’une même période de construction présentent des performances comparables. Les faits fournis ne croisent pas l’étiquette avec l’année de construction, la surface ou le type de logement : attribuer une classe à un bien sur ces seuls critères serait donc injustifié.

• Classes A et B : 3 diagnostics en A et 133 en B. Ces logements sont présents dans l’échantillon, mais ces étiquettes restent moins fréquentes que C et D.
• Classes C et D : 550 diagnostics en C et 471 en D. Ce sont les principaux points de comparaison locaux pour situer l’étiquette d’un bien.
• Classe E : 59 diagnostics. Cette catégorie doit être distinguée des classes F et G dans la lecture de la répartition fournie.
• Classes F et G : 24 diagnostics en F et 20 en G, soit 44 logements qualifiés de passoires énergétiques dans les données analysées.

Des indicateurs énergétiques plus favorables que ceux d’Agen

La proportion de passoires énergétiques F et G atteint 3,5 % à Nord-Est Urbain, contre 4,9 % pour l’ensemble d’Agen. La consommation médiane est également plus basse : 140 kWh/m²/an dans le quartier, contre 166 kWh/m²/an à l’échelle municipale. Le coût énergétique annuel médian estimé suit la même tendance, avec 844 € contre 924 €. Dans les deux périmètres, la surface médiane est de 62 m². Ces indicateurs convergent vers un profil énergétique globalement plus favorable pour l’échantillon du quartier. Il convient néanmoins de parler de médianes, et non de moyennes arithmétiques, pour la consommation, le coût et la surface. Ces résultats ne prouvent pas non plus que chaque logement de Nord-Est Urbain soit plus économe que chaque logement de la ville.

Vendre : situer le bien sans lui attribuer le profil du quartier

Pour préparer une vente, la répartition locale permet d’expliquer où se place le logement parmi les biens diagnostiqués du quartier. Une étiquette C peut ainsi être rapprochée des 550 diagnostics de cette classe, tandis qu’une étiquette F ou G concerne une catégorie limitée à 44 logements dans l’échantillon. Ce contexte reste secondaire par rapport au diagnostic propre au bien : la proportion locale de passoires ne corrige pas une étiquette individuelle. Le vendeur peut présenter ensemble la classe, la consommation indiquée dans son dossier et les caractéristiques connues du logement, en distinguant ces informations des statistiques territoriales. Les données fournies ne permettent de quantifier ni une incidence sur la valeur de vente ni une préférence des acquéreurs pour une classe donnée.

Louer : distinguer estimation énergétique et dépenses réelles

Pour une mise en location, le coût énergétique annuel médian estimé de 844 € apporte un repère de quartier, mais ne constitue pas le budget prévisionnel d’un logement particulier. De même, les 140 kWh/m²/an de consommation médiane ne peuvent pas être appliqués automatiquement à un appartement au seul motif qu’il se situe à Nord-Est Urbain. Le dossier du bien doit rester la référence pour présenter sa performance et son estimation énergétique. La surface médiane de 62 m² ne décrit pas davantage tous les logements proposés à la location. Enfin, la présence de seulement 3,5 % de classes F et G ne permet pas de conclure sur la situation réglementaire d’un bien précis : les faits disponibles décrivent le parc, sans fournir de cadre juridique.